如何解决商品房买卖纠纷 卖房人过户时毁约怎么处理

卖房人过户时毁约怎么处理

在的过程中，由于房屋价格在短时间内不断大幅攀升，卖方在利益的驱使下，利用房屋还未过户的机会，通过各种手段进行反悔而恶意违约，从而引起。时，买房人应注意卖房人是否有以下情况发生，以保护自己的合法权益。

1、利用正当的法律手段，根据合同存在的漏洞，要求法院确认无效。

(1)作为标的物的房屋不具备交易条件;如公房、产权不明晰的房屋、不具备上市交易条件的等

(2)买房人不具备买房资格;如城市居民购买农村民宅，最著名的画家村房屋买卖纠纷就是这种情况。

(3)具有优先购买权的承租人未行使优先购买权。

(4)共有人不知情或为获得同意的。

(5)房屋出卖，未通知人的。

以上情况，如果买方在签订合同时未引起充分注意，而签订了无效的房屋买卖合同，法院在进行判决时，会根据双方当事人的过错情况，考虑在的情况下，是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。

2、卖房人以各种手段，造成买房人违约，以达到的目的。如利用各种理由来拖延或拒收房款，以造成买房人延期付款，在主张其违约。在这种情况下，的办法是到公证处办理房款提存。

3、卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理手续，造成房屋无法交付，合同无法履行。在这种情况下，法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给与赔偿。

买房人如何获赔房屋差价损失？

差价赔偿依据中所规定的损害赔偿原则是全部损害赔偿的原则，即赔偿当事人的实际遭受的全部损失。一方违反合同后，另一方当事人不仅会遭受现有财产的损失，而且会遭受可得利益的损失，这些损失都应当得到赔偿。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括后可以获得的利益。对于二手房房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与解除合同时房屋现时价格之间的差价部分(房屋增值部分)，就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同实际不能履行，卖方人实际违约的情况下，只能由卖方人给与赔偿。

常见的商品房买卖纠纷有几种

司法实践中，下列各类纠纷均可能导致解除，也是比较常见的商品房买卖的几个类型：

(1)不能正常交付。是非常普遍的现象，造成交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。

(2)权属证书缺失。人不能在规定时间内取得的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部出让金，开发商违章建房，开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。

(3)由于两份合同涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人，该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现，该当事人有权。《解释》第八条对此予以了明确规定，在司法实践中不乏这样的案例。

(4)房屋质量低劣。包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后经检验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形。在上述情形下，《解释》第十二条和第十三条规定了买房人有解除合同的权利。对于买房人来说，在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书，并对交付的房屋进行验收。

(5)房屋面积误差。《解释》第十四条规定，产权登记面积与合同约定面积误差比值超出3%的，买受人享有解除权。示范文本第五条也有与之相同的供当事人选择的面积差异处理方式。对于开发商来说，应采取措施避免或减少暂测面积与实测面积的差距。这样即使选择该种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。

如何解决商品房买卖纠纷

根据我国法律规定和司法实践，解决商品房买卖纠纷的主要途径包括：

(1)协商。协商是指当事人行使自己的合法处分权，互谅互让、协商解决纠纷的一种方式。

(2)调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，商品房买卖纠纷当事人达成协议解决纠纷的一种方式。

(3)仲裁。仲裁是指商品房买卖纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机构，由该仲裁机构依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。

(4)诉讼。诉讼是指商品房买卖纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。

鉴于标的额过于巨大，出现纠纷时，建议广大购房者采取仲裁和诉讼的方式来解决。以仲裁和诉讼方式解决纠纷的，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力，有强制力的保障。这个过程当中，可以多多咨询专业的房产律师，更好地维护自己的合法权益。

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