二手房买卖的交易流程 什么叫“二手房指导价”?

买卖二手房税费怎么收?

1.权属登记费：每套80元，产权登记费即为办理房产证费用。

2.二手在交契税是第1套90以下1%,90以上的1.5%，如是30%的二套。还要加上增值税，个人所得税1%(超过五年且很少可以免)。此外，还要收取中介费用。

二手房交易需要注意事项有哪些?

1、户口迁移非常重要。

在购买二手房时，除了房屋交接和产权转让外，原业主的户口也要及时迁出，这是许多发生纠纷的因素之一，也是一种容易危及买方利益的纠纷。所以，买主可以在过户前去有关部门查询原房主的户口是否已迁出。若原定的户主户口要在交房后才能迁出，则双方应就此问题达成一致。

2、水表帐单必须清账。

交房前要问清楚税费有没有结清，原业主能提供上月交水费的收据。

3、需要了解仪表的状态。

买方在交接验收时，须核对电表，确认电表有无变动.线路走向是否正常.是否进行过改装等，而原业主提交交电日期上月交的电费收据。

4、天然气转让的状况需要跟进。

根据天然气公司的规定，买方和卖方必须凭《买卖合同》(并且已经写好了房价包含燃气设施费)和双方身份证.原业主在交房前一个月支付的煤气费，一起到燃气部门办理过户手续。对未达成协议或协议不明确的，有可能拒绝办理。

5、电话费要结算。

有几户人家已安装了多条电话线，购买者询问清楚。如果要保留的话，那么在交房前原业主需要买家一起到电信部门办截止到交房日期的结算单，并结清之后，才能去办理过户。

6、协助有线转让。

电缆实行一户一卡制，一些二手房长期处于闲置状态，原业主还没有去支付有线电视月租费，导致有线电视拖欠。一旦时间过长，就会进行封口。所以，在交房前，原业主需要提交交房当日上个月有线电视费收据的凭证，以及有线电视凭证。

7、对附属设施的接受。

一般说来，买方交房时都会对房屋附属设施.装修.设备及附赠家用电器.家具等进行验收。卖方按照合同承诺履行义务。

二手房买卖的交易流程

经过长期的发展，二手房的交易流程已形成了一个相对稳定的模式：

1.信息沟通阶段

房屋的所有权人欲将自己的房屋出售，一般会委托中介挂牌出售，买房者通过网络、中介初步了解房屋信息，产生购买的初步想法后，会通过中介联系卖方了解房屋的具体信息，如房屋位置、整体现状及产权状况。

并通过实际看房，了解房屋周围的配套设施，结构布局，通风采光、大体面积、是否出租、是否有户口等实际状况，可以的话还可以了解房屋出售的原因及房屋的经历。

2、产权调查阶段

买方在看完卖方提供的房产证并实际看房后，可以委托中介或与卖方协商去房管局调查房屋的登记信息，查证房屋的权属、面积、结构、抵押、查封等信息，进一步核实房屋信息，降低房屋交易的风险。

3、商议交易的相关信息

经过产权调查后，如果卖方提供的房屋信息合法，双方在中介的参与下，可以就房屋的价款、付款时间和方式、解押时间和方式、交付、产权办理、违约责任等进行协商，达成一致意见。

4、交定金并签订房屋买卖合同

买卖双方，通过协商，就房屋交易的基本信息，如价款、付款、交付、过户等信息达成一致意见后，可以签订房屋买卖合同，在签合同时，一定要仔细审查一下合同中对买卖双方当事人的信息、房屋价款、付款时间和方式、房屋交付时间、过户时间、违约方式和责任等详细信息是否与双方协商的结果一致。

由于房屋的价值较大，为了保证交易的顺利进行，卖方一般会要求买方先交定金，对于定金数额的商议，一定不能超过销售金额的20%。

5、签订资金监管协议

为了降低房屋买卖双方的风险，中介公司一般都会建议交易双方选择资金监管。

6、办理网签手续

为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，交易双方签订合同后，需要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

一般的"网签"程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由中介或当事人双方通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

7、缴纳税费

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，包括：个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%(2009年至今暂免);个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

同时，在不同阶段，对不同的房屋类型，还有不同的税收优惠政策。

8、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

9、办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

10、付清房款、办理物业交割手续

什么叫“二手房指导价”?

二手房交易指导参考价，又称政府指导价，俗称过户指导价，指各地方政府根据当地情况确定的二手房交易中缴税的基准价或价格浮动幅度范围。

其实，在二手房交易市场中，有些地方早就有过户指导价，以防止偷税漏税。

只不过，现在的政府指导价很多的目的是为了维护二手房价格的稳定，价格不能过高，也不能过低。

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